Règles entourant la location à court terme

Règles entourant la location à court terme : ce que vous devez savoir

Les locations à court terme, souvent proposées sur des plateformes comme Airbnb, sont de plus en plus encadrées par des réglementations strictes. Pourquoi ? De nombreuses municipalités considèrent ces locations comme un frein à l’accès au logement abordable, car elles diminuent l’offre disponible pour les résidents. En réponse, le ministère des Finances du Canada a publié, le 20 décembre 2023, des propositions législatives visant à encadrer ces pratiques et limiter les déductions fiscales pour les locations non conformes. Ces règles s’appliquent aux dépenses engagées à partir du 1er janvier 2024.

Simplification des dépenses de location à court terme

Avant 2024, les propriétaires pouvaient déduire leurs dépenses de location à court terme (taxes foncières, charges de copropriété, services publics, intérêts hypothécaires, etc.) de leur revenu locatif net. Cela réduisait leur revenu imposable et, par conséquent, leur facture fiscale. Cependant, les nouvelles règles limitent cette possibilité pour certains cas de non-conformité.

Qui est concerné ?

Les restrictions s’appliquent aux locations à court terme qui remplissent les trois conditions suivantes :

1. Propriété résidentielle située au CanadaUn immeuble résidentiel désigne la totalité ou une partie d’une maison, d’un appartement, d’une unité de copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une péniche ou d’une autre , située au , dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles en vertu des lois applicables.
2. Location à court terme
   
   La propriété est louée ou offerte en location pour une période de moins de 90 jours consécutifs.
3. Location non conformeLa location se situe dans une province ou une municipalité qui :
   – Interdit l’exploitation de la location à court terme dans la zone concernée ; ou
   – Exige une inscription, une licence ou un permis, mais ces exigences ne sont pas respectées.

Calcul de l’impact fiscal: dépenses refusées

Pour les locations à court terme non conformes, certaines dépenses ne seront plus déductibles. Le montant refusé est déterminé selon la formule suivante :

A × B ÷ C, où :

• A = Total des dépenses engagées pour la location à court terme au cours de l’année.
• B = Nombre de jours durant lesquels la location était non conforme.
• C = Nombre total de jours durant lesquels la propriété a été louée à court terme au cours de l’année.

Cette méthode calcule précisément la part des dépenses refusées en fonction du temps d’infraction.

Exemple concret: l’impact des nouvelles règles

Prenons le cas d’Olivier, propriétaire d’un condo à Montréal qu’il loue sur Airbnb. Bien que la location à court terme soit autorisée dans son quartier, Olivier n’a pas enregistré son bien comme exigé au Québec.

• Revenu brut de location: 20 000 $
• Dépenses déductibles (avant 2024): 9 500 $
  • Taxes foncières/scolaires: 3 500 $
  • Charges de copropriété: 4 000 $
  • Assurance: 1 000 $
  • Chauffage/électricité: 1 000 $

Scénario avant les nouvelles règles

• Revenu net: 20 000 $ – 9 500 $ = 10 500 $
• Impôt: 10 500 $ x 33 % = 3 465 $

Scénario après les nouvelles règles

• Revenu net imposable: 20 000 $ (pas de déduction des dépenses)
• Impôt: 20 000 $ x 33 % = 6 600 $

Olivier pourrait éviter cette pénalité en enregistrant son condo auprès des autorités provinciales.

Points à retenir

• Conformité: Les propriétaires doivent vérifier les exigences locales pour leurs locations à court terme (enregistrement, permis, licences).
• Conséquences fiscales: En cas de non-conformité, les dépenses ne seront pas déductibles, augmentant significativement l’impôt à payer.
• Pénalités potentielles: Des intérêts et pénalités peuvent être appliqués pour les infractions détectées après 2023.
• Règles transitoires: pour 2024, une présomption de conformité s’applique pour toute l’année d’imposition si la location à court terme est située dans une province ou une municipalité qui exige un enregistrement, une licence ou un permis pour opérer en tant que location à court terme et si l’exploitant se conforme à l’ensemble des exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis le 31 décembre 2024.

Conclusion

Ces nouvelles règles visent à encadrer les locations à court terme et à soutenir l’offre de logements résidentiels. Si vous louez un bien, prenez le temps d’évaluer votre situation et assurez-vous de respecter les exigences en vigueur. En cas de doute, consultez un expert-comptable pour éviter de lourdes conséquences fiscales.